خلع ید از املاک مشاعی

                                نقد یک رای


ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی بیان میدارد:
«در مواردیکه حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر
شده باشد از تمام ملک خلع ید میشود ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول
مقررات املاک مشاعی است.»

بنابراین و مثلاً اگر دو نفر هر کدام سه دانگ از
ششدانگ ملکی را مالک باشند اما ششدانگ ملک در تصرف احد از شرکاء قرار داشته باشد
شریک دیگر میتواند ضمن مراجعه به محکمه و اخذ حکم خلع ید علیه متصرف، نسبت به سه
دانگ مایملک خویش، در مرحله ی اجرا، تمام ملک را خلع ید کند.

قانونگذار بطور استثنایی اجازه داده است مالک
قسمتی از ملک مشاع بتواند کل ملک را خلع ید نموده و از تصرفات شریک یا غاصب
جلوگیری بعمل آورد. البته وضع ماده ی ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی چندان نا
مانوس  با ذهن نیست. چراکه شریک ملک مشاع
در جزء جزء ملک شراکت دارد و نمیتوان سهم الشرکه ی وی را اختصاص به قسمت معینی از
ملک داد. و او را مکلف نمود که به میزان سهم الشرکه ی خود اجباراً در گوشه ای از
ملک تصرف نماید. زیرا تقسیم ملک مشاع یا به تراضی تمام شرکا صورت میپذیرد یا بموجب
امر محکمه.

البته در مواردیکه تراضی وجود ندارد و محکمه نیز
در خصوص تقسیم ملک مشاع تصمیمی اتخاذ ننموده هر شریک میتواند با طرح دادخواست علیه
متصرف و اخذ حکم علیه متصرف (مالک یا غاصب) تمام ملک را خلع ید نماید.

بسیاری از محاکم ما در مقام اجرای
احکام خلع ید دچار سردرگمی شده و گاهی اوقات با تشبث به مواد ۴۳ و ۴۴ قانون اجرای
احکام مدنی به نتایج غیر معقولی نائل میگردند. بر این مبنا لازم است حقوقدانان و
صاحبنظران با ورود در این مقال، ضمن تعیین حدود و ثغور این مواد، موجبات ایجاد رویه واحد را فراهم آورند.

حال به یکی از مسایل مبتلا به در خصوص خلع ید
املاک مشاعی توجه فرمایید:

شخص «الف» با طرح دادخواستی به طرفیت  «ب» در یکی از محاکم شهرستانهای تهران ، مدعی
است که میزان ۲۰ متر مربع از ملک وی به دلیل اشتباه در پیاده سازی ملک، در تصرف
«ب» قرار گرفته است. شخص «ب» که همجوار شخص «الف» میباشد به همراه سه نفر دیگر به
اسامی «ج» «د» و «ه» مالک ششدانگ ملک متصرفی خود میباشند و سند رسمی نیز در دست
دارند.

پس از ارجاع پرونده و تشکیل چند جلسه ی رسیدگی و
ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری نهایتاً دادگاه دعوی «الف» را وارد تشخیص داده
و «ب» را به خلع ید از ۲۰ متر مربع از ملک متصرفی محکوم مینماید. با اعتراض «ب»
پرونده به محاکم تجدید نظر استان تهران ارسال و عیناً تایید میگردد. پس از قطعیت
دادنامه ، «الف» تقاضای اجراییه نموده و اجراییه به شخص «الف» ابلاغ و مهلت مقرر
نیز پایان میپذیرد.

هنگام مراجعه ی دادورز به محل ملک جهت اجرای حکم
خلع ید مشخص میگردد که اشخاص «ج»«د» و «ه» نیز در ملک مورد نظر سکونت دارند و ملک
را تخلیه نمینمایند. محکوم له (الف) با استناد به ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی
مدعی است که حکم خلع ید به نفع وی اصدار گردیده و تمامی ۴ نفر باید خلع
گردند. 

دادگاه صادر کننده حکم که اجراییه زیر نظر وی
اجرا میگردد با پذیرش استدلال محکوم له ، اشخاص «ج»«د»«ه» را نیز در مرحله ی اجرا
مکلف به خلع ید از ملک مینماید. اما مشارالیهم مدعی هستند که چون حکم صرفاً علیه
شریکشان «ب» صادر گردیده، تکلیفی به خلع ید ندارند. اما محکمه ی اجرا ، همچنان با
استناد به ماده ۴۳ آنان را مکلف به خلع ید دانسته و ایشان را ارشاد مینماید در
صورتیکه اعتراضی به حکم دارند به استناد ماده ی ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی اعتراض
خود را به محکمه ی صلاحیت دار تقدیم نمایند. ولی به هر حال حکم باید اجرا شود.

ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مقرر داشته: «اگر عین
محکوم به در تصرف کسی غیر از محکوم علیه باشد این امر مانع اقدامات اجرایی نیست
مگر اینکه متصرف مدعی حقی از عین یا منافع آن بوده و دلایلی هم ارائه نماید. در
این صورت دادورز(مامور اجرا) یک هفته به او مهلت میدهد تا به دادگاه صلاحیت دار
مراجعه کند و در صورتیکه ظرف ۱۵ روز از تاریخ مهلت مذکور قراری دایر به تاخیر
اجرای حکم به قسمت اجرا ارایه نگردد عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.»

به نظر میرسد در قضیه ی حاضر ، محکمه در الزام اشخاص
به خلع ید از توجه به چند نکته ی اساسی غفلت نموده:

نخست آنکه بر اساس اصل نسبیت آراء، حکم محکمه
فقط علیه محکوم علیه پرونده قابلیت اجرایی دارد. و نمیتوان آنرا علیه اشخاصی که در
دادرسی حضور نداشته اند اجرا نمود.

هر چند در ماده ۴۳ قانون اجرای احکام آمده است:
«… از تمام ملک خلع ید میشود…» اما این امر، خواهان را از طرح دعوی علیه سایر
اشخاصی که نسبت به ملک مدعی حقی هستند بی نیاز نمی کند. چه اینکه تمامی مالکین ملک
مشاعی به لحاظ قانونی در جایگاه یکسانی قرار دارند و حق دفاع ایشان در داردسی می
بایست لحاظ گردد.

ماده ۴۳ قانون اجرای احکام نیز مجوزی برای اجرای
حکم خلع ید علیه کسانیکه در دعوی حضور نداشته اند، نیست. بلکه این ماده قانونی در
مقام بیان موردی است که یکی از مالکین ملک مشاعی قصد خلع ید سایر مالکین را داشته
و علیه تمامی ایشان نیز طرح دعوی نموده است.

قابل ذکر است که در مرحله ی بدوی به این نکته اساسی
توجه کافی صورت نپذیرفته که، خواهان در زمان طرح دادخواست باید دعوی خود را بصورت
کامل مطرح نماید.زیرا طرح ناقص دعوی منتج به نتیجه کامل نمیگردد .

طرح دعوی خلع ید علیه یکی از مالکین ،همانند
موردی است که شخصی اتومبیلی را از الف خریداری نموده و پس از فوت «الف» دعوی تحویل
مبیع را صرفاً علیه یکی از وراث مطرح نموده است. بدیهی است چنین دعوایی به لحاظ
عدم حضور سایر ورثه، قابلیت رسیدگی ندارد.

دوم اینکه در ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی
آمده است: «در مواردیکه حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک
مشاع صادر شده باشد…»

«متصرف ملک مشاع» علی الاطلاق شامل تمامی
متصرفین میگردد. و خواهان نمیتواند یکی از متصرفین را به دلخواه خود انتخاب نموده
و صرفاً علیه او طرح دعوی نماید. علی الخصوص آنکه متصرفین ملک ، مالک رسمی بوده و
سند رسمی در دست داشته باشند. مگر اینکه مدعی فقط قصد خلع ید نمودن یکی از متصرفین
را نسبت به سهم الشرکه ی او داشته باشد.

سوم اینکه اشخاص «ج»«د»و«ه» را نمیتوان مصداق
ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی دانست و ایشان را مکلف نمود که برای جلوگیری از
اجرای حکم علیه خودشان در محکمه ی صلاحیت دار طرح دعوی نمایند. چه اینکه نامبردگان
در صدد اثبات حق جدیدی برای خود نیستند و حق مالکیت آنان وفق سند رسمی که در دست
دارند محفوظ و محترم است. (البینه علی المدعی و الیمین علی من انکر).

مکلف نمودن این اشخاص به طرح دادخواست برای دفع
ضرر از خود نه تنها بر خلاف قواعد آیین دادرسی مدنی است بلکه به مثابه آنست که ما
خواندگان دعوی را در جایگاه مدعی قرار داده و بار اثبات را بر دوش آنان بنهیم و
متقابلاً خواهان را از اثبات دعوی معاف نماییم. همچنین تحمیل هزینه ی دادرسی به
کسی که در موضع دفاع قرار دارد برخلاف قواعد است.

ممکن است گفته شود چون در مانحن فیه، رای قطعی
دائر بر خلع ید از دادگاه صادر گردیده و این حکم سند جدیدتری نسبت به سند تحت ید
معترضین محسوب میشود، لذا از اعتبار بیشتری برخوردار بوده و در تقابل با سند تحت
ید معترضین، بر آنها تقدم دارد. در نتیجه معترضین را مکلف به طرح دعوی و تقبل
هزینه های مربوطه مینماید.

اما این استدلال صحیح نیست. چه اینکه همانطور که
قبلاً گفته شد دعوی خلع ید در اینجا تکمیلاً مطرح نشده و نمیتواند اعتبار سند
مالکیت قبلی را خدشه دار نماید.

نظر شما چیست؟

 

  1. علی ریاحی می‌گه:

    سلام
    پدر من ملک پدریش را از ۳برادر و ۳ خواهرش بصورت وکالتی خریداری کرده
    این ملک سند منگوله دار یک هجدهم از یک زمین ۵۰۰۰ متری دارد ولی سند تفکیکی ندارد (بی سند است) ولی ملک مجاور که مربوط به یکی از خواهران است سند خود را طبق ماده ۱۴۷ تفکیک نموده
    ملک مجاور برای ساخت قرارداد مشارکت تنظیم کرده و خود در محل حاضر نیست
    چندین بار برای رعایت فاصله درز انقطاع به سازنده هشدار دادیم ولی ایشان در طبقه زیر زمین ۱۰ سانتیمتر در ملک ما وارد شده و ستون ها نیز همگی یا مماس شده یا وارد ملک شده اند
    قابل ذکر اینکه سرتاسر ملک داراری دیوار مشترک بوده و عمر بنا حدود ۳۵ سال می باشد

    چه شکایتی برای این مورد پیشنهاد می فرمائید؟
    خلع ید در این مورد کارایی دارد؟
    لطفاً راهنمایی کنید از چه مجرایی می توان جلوی نفوذ ایشان به ملک را گرفت؟ و زودتر نتیجه گرفت
    توقف کار سازنده چگونه حاصل می شود؟

    • مجتبی زمانی می‌گه:

      سلام جناب ریاحی:
      متاسفانه مشکلی که در دعاوی حقوقی وجود دارد این است که سیر رسیدگی به آنها طولانی است و معمولا دعاوی خلع ید تا حصول نتیجه نهایی یک سال زمان نیاز دارد و در این مدت معمولا ساختمان تکمیل میشود. البته میتوان برای جلوگیری از ساخت و ساز تقاضای صدور دستور موقت از دادگاه کرد. به نظر بنده در اسرع وقت تقاضای دستور موقت کنید که عملیات ساخت و ساز متوقف شود. بهتر است مدارک و اسناد مثبت مالکیتتان را به یک مشاور حقوقی ارائه دهید و دادخواست اصلی را با نظر وی طرح کنید.

      • علی ریاحی می‌گه:

        سلام مجدد
        تشکر بسیار بخاطر پاسخ
        بعد از شکایت، نظر کارشناس دادگستری نفوذ ستون های بتنی به داخل ملک و تراشیده شدن دیوار ملک ما در قسمت زیر زمین از طرف سازنده بوده ولی ایشان اظهار داشتند بدلیل سند مشاعی طول و عرض زمین مشخص نمی باشد
        میزان نفوذ با در نظر گرفتن درز انقطاع حدود ۱۰ سانتی متر در طول ۲۵ متر می باشد (۲٫۵متر)
        ۱- آیا با این وصف شکایت را صلاح می دانید؟
        ۲- آیا دستور موقت هزینه سپرده دارد چون برای خلع ید یک مشاور گفته بود حدود ۴ میلیون تومان سپرده بعنوان خسارت باید به صندوق دولت بریزیم
        ۳- در ضمن ما هنوز مهندس ناظر را ندیده ایم و نتوانستیم راه تماسی با ایشان برای مصالحه پیدا کنیم آیا شکایت از ایشان جایز است؟

        • مجتبی زمانی می‌گه:

          سلام جناب ریاحی
          اینکه مراجعه به دادگستری برای اثبات مالکیت شما در ۲٫۵ متر ارزش پیگیری دارد یا نه به تشخیص شما بستگی دارد. هرچند بنده احساس میکنم شما برای اثبات این امر متحمل زحمت و صرف وقت و هزینه ای بیش از این خواهید شد. برای دستور موقت اگر دادخواست مستند به سند رسمی باشد خسارت احتمالی نباید اخذ شود مگر اینکه مدارک مالکیت شما به تشخیص دادگاه موید مالکیت نباشد. ضمنن اگر قرار شد که خسارت احتمالی اخذ شود رویه معمول ۱۰ تا ۲۰ درصد ارزش خواسته است. شکایت کیفری از مهندس ناظر را قبل از تکمیل شدن مدارکتان و مسجل شدن اینکه آن ۱۰ سانت متعلق به شماست توصیه نمیکنم. خصوصا اینکه کارشناس هم صراحتاً تعلق آن مقدار از ملک را به شما تصدیق نکرده است. البته میتوانید به نظر کارشناس اعتراض کرده و تقاضای هیئت ۳ نفره کنید.

  2. امین امینی می‌گه:

    باسلام
    املاک موروثی قبل از آنکه به مافرض الله تقسیم و سهم الارث همه وراث داده شود به تصرف برخی از وراث درآمده و آنها هم برخلاف قانون املاک موروثی تقسیم نشده را بنام خود ثبت و یا به دیگران منتقل کرده اند. آیا احدی از وراث که هنوز سهم الارث خود را دریافت نکرده می تواند علیه برادران و خواهران خود و خریداران شکایت کیفری تحت عنوان انتقال مال غیر و یا تصرف عدوانی و یا عناوین دیگر تسلیم دادگاه کند؟
    لطفا راهنمائی بفرمائید. قبلا نیز در همین ارتباط به تفصیل پرسشی را مطرح کرده بودم که تاکنون پاسخ نداده اید!

    • مجتبی زمانی می‌گه:

      با سلام خدمت شما جناب امینی.
      بدوا بابت تاخیر در پاسخ عذر خواهی میکنم، امیدوارم با رفع مشغله کاری ام منبعد بتوانم در اسرع وقت پاسخ شما و سایر عزیزان را بدهم.
      انتقال املاک موروثی بدون اطلاع سایرین و بدون در نظر گرفتن سهم آنان واجد جنبه کیفری هست. اما نظر بنده اینست که شما در شکواییه فقط طرح موضوع بفرمایید و تطبیق آنرا با عناوین قانونی به عهده قاضی بگذارید.

  3. حشمت چگنی می‌گه:

    با سلام شخصی دو دانگ از شش دانگ کارخانه ای شریک است به علت اختلاف دادخواست خلع ید می دهد کار خانه چون مشاع است دادگاه هم حکم به کل می دهد واین شریک یعنی خواهان مانع فعالیت کارخانه میشود ایا ضرر وزیان شریکی که چهار دانگ دارد چگونه قابل مطالبه است

    • مجتبی زمانی می‌گه:

      سلام جناب چگینی.
      توجه داشته باشید که خلع ید از املاک مشاعی به شکلی که شما اشاره کردید، یک حکم قانونی است و قانون به مالک ملک مشاع این اجازه را داده است. متقابلن شریک دیگر نیز حق دارد درخواست فروش بدهد و سهم خود را جدا کند. یا اگر ملک قابل افراز باشد سهمش را افراز کند. نتیجه اینکه راه برای دفع ضرر وجود دارد. و هنگامی که دفع ضرر وجود دارد مطالبه ضررو زیان بی معنی است.

  4. شهریار می‌گه:

    مقاله ی نوشته شده خوبه به شرطی که به نام نویسندش تو سایتتون بیاد.مرسی

    • m.zamani می‌گه:

      با سلام و تشکر از ابراز لطف شما.
      مقاله حاضر استنباط شخصی بنده از مواد قانونی میباشد.

  5. فاطییما می‌گه:

    با سلام من الان با وبلاگتون آشنا شدم .

  6. علی می‌گه:

    آیا به استناد سند عادی مقدم می توان سند رسمی موخر را ابطال نمود لطفا مستند به مواد قانونی پاسخ دهید .

  7. سا ما نی پور می‌گه:

    اولا وضعییت اجرای حکم خلع ید نسبت به دارنده سند رسمی مشاعی کاملا متفاوت از متصرف ملک مشاعی می باشد و در نظریه شما اشتباها به عنوان متصرف ملک مشاعی اطلاق عام داده اید که خلاف غرض قانون گذار است زیرا که بصراحت ماده که از تمامی ملک مشاعی خلع ید می شود تنها ناظر بر رابطه اختصاصی حقوقی شرکا’ مال مشاعیست نه متصرف غیر شریک بنابراین فرد ب مالک مشاعی نمی باشد و افراد ج و د وغیره نیز همین وضعییت را دارند لذا اصلا استناد به ماده مذکور جهت اجرای حکم مصداق ندارد زیرا که اگر فرض کنیم الف با سایر شرکا’ مشاعش در تصرف بخش از ملکش توافق دارد آیا باید باز از کل ملک خلع ید شود . ماده ۴۳ ق ا ا م تنها ناظر بر تصرفات غیر ماذون مالکین مشاعیست.

  8. امین می‌گه:

    سلام من امروز با وبلاگتون اشنا شدم من دانشجوی سال سوم حقوق هستم برای ارشد دوست دارم حقوق خصوصی بخونم میخواستم بدونم برای قبول شدن تو دانشگاه سراسری باید تقریبا چه رتبه ای بیارم ازتون ممنون میشم که کمکم کنید

  9. زاهدی می‌گه:

    نهایت اینکه بالاخره افراز عرفی که وجود دارد و همه به آن گردن نهاده‌اند، بر اساس مواد قانونی حجیت دارد یا نه؟

  10. زاهدی می‌گه:

    باسلام
    حدود چهار سال قبل زمینی(۷۲متر) با وکالتنامه مشاع و مبایعه نامه افرازی و دارای پروانه احداث ساختمان خریداری کردم. کل زمین به صورت مشاع ۱۷۵۰۰ متر است و نود و نه درصد کل زمین تفکیک و احداث شده.
    اکنون مدعی پیدا شده و شکایت کرده که این زمین مشاع است و ایشان تصرف عدوانی کرده. حال سوال این است کهإ

    ۱٫ آیا با توجه به اینکه ایشان مالکیت مشاع به کل ۱۷۵۰۰ متر دارند می توانند چنین ادعایی نسبت به قطعه خاصی داشته باشند.

    ۲٫ از طرفی این زمین ها به صورت عرفی افراز شده اند و بنده مبایعه نامه بنگاهی مربوط به این قطعه را دارم. این در حالی است که ایشان چنین مبایعه نامه ای ندارند.

    ۳٫ در صورت خلع ید تکلیف قیمت مستحدثات چی می شه؟ و زمین به کی تعلق می گیره چون ایشان هم نمی توانند تصرف نمایند چون مشاع است.

    بسیار ممنون و سپاسگذار خواهم بود اگر راهنمایی فرمایید.


    سلام دوست عزیز
    نگفتید که ایشان سند رسمی در دست دارند یا نه؟
    بهر حال اگر سند رسمی دارند در تقابل با شما برنده هستند چون طرح دعوی خلع ید مستند به سند رسمی منتج به نتیجه است. البته میتواند علیه شما یک نفر نیز طرح دعوی کرده و فقط شما را خلع ید کند . این حکم ماده ۴۳ ق اام است.
    اگر سند وی عادی است در تقابل با شما که سند عادی دارید و متصرف هستید راه به جایی نخواهد برد. چون قبل از خلع ید باید مالکیتش را اثبات کند و در اینجا محل اختلاف دو ادعاست که یکی از مدعیان شما هستید. ضمنا افراز عرفی میتواند اماره ای بر رضایت تمامی مالکین مبنی بر تصرفات آنها و دیگران باشد.
    به فرض خلع ید شما مستحق قیمت زمین نیستید چون تصرف شما غاصبانه است.
    اما تصرف طرف در ملک مشاع تابع تصرف املاک مشاعی است. ماده۴۳
    وکالتنامه ی مشاع هم صیغه ی جدیدی از سوی دفترخانه هاست وگرنه بنظر اینجانب معنی ندارد که کسی که نسبت به قسمتی از ملک مشاعی مالکیت دارد بتواند حتی نسبت به همان مقدار به دیگری وکالت بدهد. علت هم که روشن است.
    اما توصیه من به شما دوست عزیز اینست که تصرف خود را به هر جهت حفظ کرده و آثار تصرف خود را هرچند با پی کنی و غرس اشجار مسجل کنید.

  11. پرارین می‌گه:

    خوب من هنوز دانشجو هستم و قانون اجرای احکام مدنی رو نمی دونم
    ولی فکر می کنم منظور این باشه
    اگر الف و ب مال مشاعی داشته باشند
    و ج متصرف بشه در مال مشاع
    الف اثیات کنه که این مال مشاع متعلق به اونه
    ج به کلی خلع ید می شه بی آنکه نیازی به اثبات باشه که ب هم مالکه هست
    چون الف در ذره ذره مال مشاع سهم داره منظور اینه نه برعکسش
    و خوب مثالی زدید درست نیست نمی شه دو مالک دیگه رو رو چون در داد خواست اسمی ازشون اورده نشده
    و علیه شون پرونده تشکیل نشده شاید نشه خلع ید کرد
    و استدلال دیگه ایی که می شه کرد که درست باشه اینه که
    در مثال شما
    ب خودش رو مالک ذره ذره مال می دونسته و حالا اگر نباشه نمی شه گفت مالک کدوم قسمت بوده که حالا کسر شه به ج و د و ه داده شه
    پس الف می شه مالک باز ذره ذره ش
    اگر قرار باشه خلع ید از همگی نشه می شه همون آش و همون کاسه چون مال مشاع نمی شه گفت کی مالکه دقیقن
    نصف نصف که نیست

  12. پرارین می‌گه:

    نیومدی نیومدی حالا که اومدی
    واااااااااااااااااااااا اوه
    باید یک بار دیگه بیام زورم نرسید همش رو بخونم